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LMNP - Généralité

Le statut du LMNP offre aujourd'hui des avantages exceptionnels : une rentabilité locative importante, des réductions d'impôts fortes couplées à la sécurité d'un bail commercial. 

 

 

 

Définition :

 

Investir dans l’immobilier avec le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de se procurer des ­revenus complémentaires peu fiscalisés en vue de la retraite. Composées de plusieurs lots, ces ­résidences avec services sont dédiées à de l’hébergement commercial de plus ou moins courte durée (étudiants, hommes d’affaires, vacanciers, seniors actifs et même des personnes âgées). Autre particularité: meublé à l’identique, cet appartement est donné en exploitation à une seule et même société qui s’occupe de tout, de la gestion du bien à son «remplissage» en passant par les travaux et l’entretien des parties communes. En contrepartie d’un bail de 9 ans, l’exploitant s’engage à verser un rendement net garanti sur cette période. Selon les typologies et les localisations des résidences, le rendement à espérer avoisine en moyenne 3 % à 5% brut. Les revenus perçus entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

 

 

Les biens concernés :

Les logements concernés doivent obligatoirement être situés dans l'une des structures suivantes :


a)      Résidence de tourisme classée

b)      Résidence avec services pour étudiants

c)      Etablissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou des adultes handicapés

d)      Etablissement délivrant des soins de longue durée

 

Ces logements doivent être :

      a)      Un logement neuf ou en état futur d'achèvement

      b)      Un logement achevé depuis au moins quinze ans et ayant fait l'objet d'une réhabilitation

 

Les conditions à remplir :

Une fois le bien acquis, l'investisseur devra néanmoins observer certaines obligations :

a)    Établir un bail commercial d'une durée minimal de 9 ans avec un exploitant offrant au moins 3 services para-hôteliers : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.
b)    Louer meublé
c)    Percevoir des revenus locatifs inférieurs à 23 000 €/an et les déclarer dans ses revenus BIC
d)    Percevoir des loyers assujettis à la TVA 

 

Les avantages fiscaux :

 

Les revenus issus de l'activité de loueur en meublé non professionnel sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
a)    Récupération de la TVA
b)    Amortissement de 90% de l'immobilier permettant de neutraliser fiscalement les revenus locatifs
Le tout premier avantage du régime LMNP est la sécurité. En effet, les loyers sont garantis par un bail commercial de 9 ans. L'un des autres avantages offerts par le statut LMNP est l'absence de zonage. Un dernier avantage enfin est l'absence de plafond de loyers et des ressources des occupants, à l'inverse des dispositifs de défiscalisation

Pour qui                                                                                                                          

       ·   Plus de 2 000€ d’impôt

       ·   Devenir propriétaire sans apport

    · Constituer un revenu ou une retraite complémentaire

       ·   Epargne mensuelle disponible de 300€

Devenir LMNP

Devient loueur en meublé professionnel celui qui, en nom propre ou à travers une société :

      · est inscrit au registre du commerce et des sociétés pour cette activité (RSC)

    · perçoit de cette activité au moins 23 000 € de recettes TTC annuelles (condition appliquée prorata temporis la première année)

      · retire de cette activité un montant supérieur à ses autres revenus d’activité (pensions, salaires, bénéfices industriels et commerciaux…)

Les Principes du statut de LMNP

     · Acquérir un ou plusieurs logements neufs ou anciens pour un montant maximum d’investissement de 300 000€ HT

        · Amortissable à Générer des revenus fonciers non fiscalisés jusqu’à la fin de l’amortissement

      · Le bien doit être loué meublé et via un bail commercial donné par un exploitant pour une durée minimale de neuf ans.

         · Mettre le bien en location dans les douze mois qui suivent la livraison

        · Sur les 4 services proposés en résidence de service (accueil, fourniture de petit-déjeuner, blanchisserie, …)

LMNP Amortissable 

Amortissement du bien immobilier sur 20 à 30 ans et du mobilier sur 5 à 10 ans.

 

Caractéristiques :

     -  Loyers non fiscalisés durant l’amortissement

     -  Loyers garantis via un bail commercial

     -  Régime micro BIC après 20 ans : abattement

Les Biens éligibles au statut LMNP

      ·  Résidence Etudiante

      ·  Résidence EHPAD

      ·  Résidence Sénior

      ·  Résidence LMNP d’affaire

      ·  Résidence de tourisme

Censi Bouvard LMNP
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