La pleine propriété d'un bien se compose de deux actifs élémentaires : La « nue-propriété » et « l'usufruit ». L'opération de vente de l'une ou l'autre de ces deux entités se nomme le Démembrement de propriété. Cette opération courante lors de donation, est également utilisée lors d'investissement immobilier.

L'usufruitier est par définition le tiers ayant le droit de jouir du bien et d'en récolter les fruits, où plus simplement les revenus retirés de la location. Ce droit peut-être temporaire ou viager, à son extinction le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans formalité, complément de prix, ou fiscalité.

La valeur de la nue-propriété est déterminée selon différents paramètres (valeur du bien, durée de l'usufruit/ age de l'usufruitier, rentabilité locative…) mais oscille en moyenne entre 50% et 60% de la valeur en pleine propriété du bien.

Le nu-propriétaire à la possibilité sous condition de déduire de son revenu global les dépenses de travaux réalisées sur le bien. De même, il peut déduire de ses revenus fonciers existants, les intérêts de l'emprunt éventuellement contracté. Dans tous les cas la valeur de la nue-propriété n'est pas prise en compte dans le calcul de l'assiette ISF. Les travaux d'entretiens, ainsi que les taxes ou frais afférents au bien sont à la charge intégrale de l'usufruitier.

Contribuables souhaitant renforcer son actif immobilier tout en préservant une augmentation de l'ISF.
Contribuables cherchant à se créer un complément retraite à horizon 15-20 ans.
Contribuables soucieux d'investir dans l'immobilier sans aucun souci de gestion.

Un contribuable imposé sur le revenu à 30% et à l'ISF (tranche à 0,55%), décide de faire l'acquisition d'un bien neuf en nue-propriété (NP) dont la valeur en pleine propriété (PP) de l'investissement est de 255 000€ et la durée de l'usufruit temporaire de 17 ans. Il débourse pour la NP 143 000€, soit une réduction immédiate de 44%.

Bilan dans 17 ans :

Le contribuable récupère automatiquement la PP et peut à présent jouir totalement du bien (revente, location, ...). En considérant, une revalorisation annuelle de 2% (se qui constitue une hypothèse basse), le capital récupéré sera alors de 350 000 €, soit une majoration du capital minimum de 14,35 %/an nette (hors inflation).

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