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La loi Scellier BBC en 2011 battra tous les records de vente ! En effet, dans un contexte de hausse des prix, de raréfaction des emplacements de qualité et de taux d’intérêts historiquement bas, le dispositif Scellier a encore de beaux mois devant lui. Mais attention plus que jamais, assurez vous d’avoir fait un choix pertinent pour sécuriser votre investissement et n’attendez pas le quatrième trimestre 2011 pour faire votre marché.

Quelques éléments indispensables à connaitre pour vous familiariser avec l’investissement Scellier 2011 :

Le succès de la loi Scellier ne se dément pas depuis son entrée en vigueur il y a deux ans : l'année 2010 a été remarquable avec 115 à 120 000 ventes Scellier enregistrées. Un record historique. Pour mémoire en 2009 on recensait uniquement 70 000 ventes dans le cadre de l’amendement Scellier. Un résultat Scellier 2010 impressionnant, qu’il est nécessaire de relativiser par rapport à la taille du marché immobilier d’habitation qui compte pas moins d’un million de transactions par an et par rapport au besoin de construction de logements neufs, estimé à 500 000 par an.

L'objectif de la loi Scellier est avant tout de soutenir le secteur du logement et d’accroître l’offre de logements locatifs dans les villes où la demande est forte. Il permet d’investir dans un logement neuf avec l’obligation de le louer afin de bénéficier d’une réduction sur l’impôt sur le revenu.

Le grenelle de l’environnement 2010, appuyé par la Loi de finances 2011, est venu apporter une touche écologique au dispositif de la loi Scellier : la norme BBC « Bâtiment Basse Consommation ». Plus concrètement, à partir du 1er janvier 2011, la construction et l’acquisition de logements Scellier respectant une consommation énergétique maximale de 50kWh/m² par an et 80 kWh/m² par an pour les rénovations seront encouragées par un taux de réduction quasiment aussi intéressant qu’en 2010, soit 22% du prix de revient de votre investissement Scellier sous forme de réduction d’impôt !

Ainsi, à partir du 1er janvier 2011, les investisseurs devront choisir entre la réalisation d’un investissement répondant aux exigences de la loi Scellier ou aux exigences de la loi Scellier BBC.

Une fois cette question réglée, ils devront choisir la durée du dispositif : Scellier 9 ans ou Scellier 15 ans ?

Des éléments de réponse pour vous aider à faire le bon choix :

EN 2011, QUE CHOISIR : LOI SCELLIER BBC OU LOI SCELLIER CLASSIQUE ?

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Loi Scellier BBC 2011 : la réduction d’impôt globale équivaut à 22% du prix de revient du bien (frais de notaire inclus) dans la limite d’un investissement de 300 000 €. La réduction d’impôt est répartie linéairement sur 9 ans soit à hauteur de 2,44% par an.

Cet avantage est soumis aux mêmes conditions que la loi Scellier, avec en plus l’obligation d’investir dans un bien respectant la norme énergétique BBC (Cf ci-dessus).

Exemple loi Scellier BBC 2011 :

• Un investissement Scellier BBC de 100 000 € donne droit à une réduction d’impôt de 22 000 € sur 9 ans, soit 2 444 € réductible de l’impôt sur le revenu chaque année.
• Tout comme la loi Scellier, la loi Scellier BBC peut voir son taux de réduction d’impôt augmenter de 1,67% par an pendant 6 ans supplémentaires, au titre de la loi Scellier BBC intermédiaire, permettant ainsi d’obtenir une réduction d’impôt globale de 32% repartie sur 15 ans, soit un tiers de votre investissement locatif Scellier financé par vos économies d’impôts !
• En contrepartie de ce surplus de réduction d’impôts, l’investisseur doit s’engager à respecter des plafonds de loyer dits « intermédiaires » et à loger dans son investissement des locataires aux ressources plafonnées. Ceci étant dit, les plafonds de loyers intermédiaires restent encore bien souvent en phase avec les loyers de marché et les plafonds de ressources des locataires permettent encore de louer à 85% de la population locative française. D’un point de vue purement fiscal, la loi Scellier BBC aura la faveur de la majorité des investisseurs.

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Loi Scellier classique 2011 : la réduction d’impôt globale équivaut à 13% du prix de revient du bien (frais de notaire inclus) dans la limite d’un investissement de 300 000 €. La réduction d’impôt est répartie linéairement sur 9 ans soit à hauteur de 1,44% par an. Cet avantage est soumis à certaines conditions : louer le bien durant une période de 9 ans à un loyer plafonné (dans la grande majorité des cas, les plafonds de loyers sont en phase avec le prix de marché).

Exemple loi Scellier classique :

• Un investissement Scellier de 100 000 € donne droit à une réduction d’impôt de 13% sur 9 ans soit 1 444 € par an pour réduire ses impôts.
• Afin d’optimiser sa réduction d’impôt jusqu’à 23%, il est possible d’investir sur 15 ans (avec une obligation de louer le bien sur 15 ans) et d’aller dans notre exemple jusqu’à 23 000€ de réduction d’impôts. La réduction s’échelonne de la manière suivante : 13% sur 9 ans puis 10% sur 6 ans.
• Dans cette seconde solution, nommée loi Scellier intermédiaire ou encore loi Scellier social, le bien doit être occupé par un locataire n’étant ni un ascendant ni un descendant du propriétaire investisseur et dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond. Ajoutons enfin que le plafond de loyer Scellier Social est inférieur à celui de la loi Scellier classique.

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À noter qu’en 2011, la réduction d’impôt proposée en loi Scellier classique (13%) est largement inférieure à celle procurée par une loi Scellier BBC (22%). En contrepartie, il faut savoir que la norme BBC induit un surcoût de construction, surcout impacté directement sur le prix de vente et estimé entre 5% et 12% du prix de vente.

À titre d’information, la norme BBC est quatre fois plus exigeante en terme de réduction des dépenses énergétiques que la norme précédente dite RT2005.

Le choix le plus pertinent ne pourra se faire que grâce à des simulations financières réalisées par des professionnels de la Gestion de Patrimoine.

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Loi Scellier, loi Scellier intermédiaire, loi Scellier BBC ou encore loi Scellier BBC intermédiaire, quelles économies d’impôts pour quels engagements ?

	Loi Scellier	Loi Scellier intermédiaire	Loi Scellier BBC	Loi Scellier BBC intermédiaire
Taux de réduction	13%	23%	22%	32%
Engagement de location	9 ans	15 ans	9 ans	15 ans
Plafonds de ressources du locataire	non	oui	non	oui
Location à un ascendant ou descendant	oui	non	oui	non

L’ÉLIGIBILITÉ D’UN INVESTISSEMENT LOI SCELLIER

L’investissement en loi Scellier se réalise dans des zones définies par décret, dans un logement neuf et non meublé et dont la date d’acquisition doit se situer entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. De plus, des amendements votés dernièrement permettent désormais d’élargir le champ d’application de la loi Scellier à des villes qui ne remplissaient pas les critères d’éligibilité au dispositif.

LES PLAFONDS DE LOYER SCELLIER PAR ZONE :

Investir en loi Scellier n’est réalisable que dans les communes de la zone Scellier A Bis, zone Scellier A, zone Scellier B1 et zone Scellier B2.

Scellier Zone A Bis : villes où la demande locative est la plus forte : Paris, première et deuxième couronne de Paris

Scellier Zone A : troisième couronne parisienne, Côte d’Azur, Genevois Français

Scellier Zone B1 : villes de plus de 250 000 habitants et leur agglomération : grande couronne parisienne, DOM, Corse et île.

Scellier Zone B2 : villes de plus de 50 000 habitants et leur agglomération

Scellier Zone C : reste du territoire

NB : Un arrêté du 3 mai 2009 a permis à 250 communes de passer de la zone Scellier C à la zone Scellier B2 compte tenu de la demande locative.

Les plafonds de loyer (prix en €/m2)

	Scellier et Scellier BBC	Scellier intermédiaire et Scellier BBC intermédiaire
Scellier Zone A Bis	21,70	17,36
Scellier Zone A	16,10	12,88
Scellier Zone B1	13,00	10,40
Scellier Zone B2	10,60	8,48

LES PLAFONDS DE REVENUS DES LOCATAIRES EN SCELLIER INTERMEDIAIRE

À ce jour le Gouvernement n’a pas encore transmis les nouveaux montants de plafonds de ressources des locataires dans le cadre de la loi Scellier intermédiaire (ou social) 2011. Cette information sera communiquée sur notre site internet dès que possible.

LES ALTERNATIVES DE LA LOI SCELLIER

L’engouement constaté pour la loi Scellier a conduit les autorités à adopter des dispositions quasi similaires aux autres formes d’investissements immobiliers neufs. Ainsi, une loi Scellier Outre-Mer et une loi Sellier Bouvard ont été adoptées respectivement pour les logements situés dans les DOM-TOM et les résidences gérées. À noter qu’un bien neuf en France coûte en moyenne plus de 210 000€, aussi si votre budget est trop restreint, nous vous conseillons de vous reporter sur l’amendement Scellier Bouvard pour sécuriser votre investissement et ainsi éviter de réaliser une mauvaise opération Scellier par manque de moyens.

De la loi Scellier 2012 à la souscription de parts de SCPI en passant par le dispositif Girardin industriel, nous vous guidons au travers de ces différents dispositifs afin d'optimiser votre investissement immobilier. Vous avez ici la possibilité de réaliser études et simulations auxquelles notre cabinet en gestion de patrimoine, spécialiste en défiscalisation, répondra afin d'établir votre bilan patrimonial et de définir vos besoins.
La sélection d'un programme immobilier au sein de notre sélection dans les villes de Paris, Lyon, Lille, Montpellier... vous permettra ensuite de réaliser des placements stratégiques afin de réduire vos impôts tout en vous constituant un patrimoine.