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D’ici la fin 2009, les dispositifs défiscalisant Borloo et De Robien disparaîtront afin de faire entièrement place à la dernière loi : la loi Scellier

La loi Scellier représente la meilleure façon de se constituer ou de développer un patrimoine, de façon indolore pour l’investisseur.

Le fonctionnement de la loi Scellier

La loi Scellier est la dernière loi défiscalisante permettant d’investir dans de l’immobilier locatif tout en réduisant ses impôts. Cependant, son impact fiscal est bien plus pertinent que les anciennes lois de défiscalisation : Borloo et De Robien.

Dans le passé, il s’agissait de pratiquer un amortissement du prix de revient du bien, afin de créer un déficit foncier. Le déficit foncier étant réalisé, il suffisait de l’imputer sur le revenu imposable afin de réaliser des économies d’impôts, mais celles-ci dépassent rarement les 3200€ par an (pour un contribuable avec une TMI à 30%).

Désormais, il ne s’agit plus de créer un déficit foncier mais de bénéficier directement d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 8 300€ an.

La loi Scellier et ses avantages fiscaux :

La réduction d’impôt globale équivaut à 25% du prix de revient du bien, dans la limite de 300 000€. La réduction d’impôt est répartie linéairement sur 9 ans soit à hauteur de 2,78% par an.

A noter : si un excédent d’économies d’impôts est constaté, il est inclusivement reportable sur 6 ans.

Exemple loi Scellier :

• Un investissement Scellier de 100 000 € donne droit à une réduction d’impôt de 25 000 € sur 9 ans, soit 2777/an pour réduire ses impôts.
• Afin d’optimiser sa réduction d’impôt jusqu’à 37%, il est possible d’investir sur 15 ans et d’aller dans notre exemple jusqu’à 37 000€ de réduction d’impôts.

L’éligibilité d’un investissement en loi Scellier

L’investissement Scellier se réalise dans des zones définies par décret, dans un logement neuf et non meublé et dont la date d’acquisition doit se située entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. De plus, des amendements ont été votés permettant désormais d’élargir le champ d’application de la loi Scellier à des villes qui ne remplissaient pas les critères auparavant.

Les obligations imputées à l’investisseur

Afin de bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur doit s’engager à louer le logement neuf pendant une durée minimum de 9 ans, non meublé. Un seul investissement immobilier neuf par an peut ouvrir droit à la réduction d’impôts Scellier.

De plus, les loyers ne doivent pas dépasser les montants mis en place par décret et le logement doit être loué au maximum un an après la date d’achèvement du programme.

La loi Scellier : deux régimes différents

Le Scellier Classique (Scellier Robien) : Il s’agit de faire louer le logement pendant 9 ans (possibilité de louer aux ascendants et descendants), dans les zones Scellier A, zones Scellier B1 et zones Scellier B2, en respectant uniquement des plafonds de loyers.

Le Scellier Social (scellier Borloo): pour en profiter pleinement, l’investisseur doit prolonger la location jusqu’à la 15 ème année dans les zones Scellier A, zones Scellier B1 et zones Scellier B2, en respectant les plafonds de loyers qui sont théoriquement plus contraignants. Des conditions de ressources du locataire sont également requises, ce qui n’est pas le cas dans la loi Scellier classique. En plus de la réduction d’impot qui est portée de 25% à 37% du bien, ce régime bénéficie d’un abattement supplémentaire de 30% appliqué sur les loyers.

Les zones d’investissement Scellier et les plafonds de loyer Scellier :

La Loi Scellier n’est réalisable que dans les communes des zones Scellier A, zones Scellier B1 et zones Scellier B2.

Scellier Zone A : villes où la demande locative est la plus forte : Paris petite et deuxième couronne, Côte d’Azur, Genevois Français

Scellier Zone B1 : villes de plus de 250 000 habitants et leur agglomération : grande couronne parisienne, DOM, Corse et île.

Scellier Zone B2 : villes de plus de 50 000 habitants et leur agglomération

Scellier Zone C : reste du territoire

De plus, un arrêté du 3 mai 2009 a permis à 250 communes de passer de la zone Scellier C à la zone Scellier B2 compte tenu de la demande locative.

Les plafonds de loyer (prix en €/m2)

	Scellier classique	Scellier Social
Scellier Zone A	21,65	17,33
Scellier Zone B1	15,05	12,04
Scellier Zone B2	12,31	9,85

Les plafonds de revenus des locataires en Scellier sociale

	Scellier Zone A	Scellier Zone B1	Scellier Zone B2
personne seule	43 753	32 499	29 791
Couple	65 389	47 725	43 749
personne seule ou couple ayant 1 personne à charge	78 602	57 135	52 374
personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge	94 153	69 146	63 384
personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge	111 459	81 156	74 394
personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge	125 421	91 544	83 916
majoration par personne à charge supplémentaire	13 979	10 398	9 531

Les normes imputées au logement

Pour être éligible à la loi Scellier, le logement doit être neuf mais il doit aussi respecter des normes thermiques et énergétiques dites RT 2005, sauf exception.

La location du bien à son entourage

La location du bien à ses ascendants ou descendants est tout à fait possible mais uniquement dans la loi Scellier Classique. Cependant la location n’est possible que si cette personne n’est plus à charge fiscalement du propriétaire du logement. Cela vaut aussi bien pour un ascendant, qu’un descendant.

Les alternatives de la loi Scellier

L’engouement constaté pour la loi Scellier a conduit les autorités à adopter des dispositions quasi similaires aux autres formes d’investissements immobiliers neufs. Ainsi, une loi Scellier Outre-Mer et une loi Sellier LMNP ont été adoptées respectivement pour les logements situés dans les DOM-TOM et les résidences gérées.

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