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Simulation d’investissement Loi Pinel 2015

Dispositif de défiscalisation pour l’investissement dans l’immobilier locatif
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Tout sur la loi Pinel

La loi pinel  en 2015 battra tous les records de vente ! En effet, dans un contexte de hausse des prix, de raréfaction des emplacements de qualité et de taux d’intérêts historiquement bas, le dispositif Pinel  a de belles années devant lui. Mais attention plus que jamais, assurez vous d’avoir fait un choix pertinent pour sécuriser votre investissement et n’attendez pas le quatrième trimestre 2015 pour faire votre marché.

L'objectif de la loi Pinel est avant tout de soutenir le secteur du logement et d’accroître l’offre de logements locatifs dans les villes où la demande est forte. Il permet d’investir dans un logement neuf avec l’obligation de le louer afin de bénéficier d’une réduction sur l’impôt sur le revenu.

La loi Pinel BBC

Dans la lignée de ce que fut la loi Duflot, la loi pinel (appelé également loi pinel) possède un volet écologique avec une réduction d'impôt conditionné à un investissement dans un logement qui doit atteindre un certain niveau de performance énergétique (BBC 2005 ou RT 2012 selon la date du permis de construire). Il y a également quelques spécificités dans les conditions à respecter par l'investisseur en terme de locataire et de loyer appliqué.

Ainsi, à partir du 1er janvier 2015, les investisseurs devront choisir de manière pertinente le type, la surface et la localisation des biens pour répondre aux exigences de la loi pinel et faire un investissement optimisé.

Les avantages de la loi Pinel 2015

  • Bénéficiez de 12% de réduction d’impôts sur 6 ans, de 18% de réduction d’impôts sur 9 ans ou de 21% de réduction d’impôts sur 12 ans. 

Cet avantage est soumis à certaines conditions :

  • Acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er Septembre 2014 et le 31 décembre 2016.
  • Le logement doit constituer la résidence principale du locataire.
  • La location doit intervenir dans les 12 mois suivants la livraison du bien. L’engagement de la location est égal à la durée de réduction d’impôt conformément au dispositif retenu (6,9 ou 12 ans).
  • Le logement doit être loué nu.
  • Le logement peut être loué à un ascendant ou descendant sous certaines conditions (uniquement pour les acquisitions réalisées à partir de janvier 2015).
  • L’investissement devra se situer dans les zones A Bis, A, B1 (ou B2 uniquement sur dérogation préfectoral).
  • L’investissement doit respecter les plafonds de loyers en fonction de la zone géographique, les plafonds de ressources du locataire ainsi que le plafond de prix par mètre carré de surface habitable.
  • Le logement doit atteindre un certain niveau de performance énergétique (BBC 2005 ou RT 2012 selon la date du permis de construire).
  • Le délai maximum entre la signature de l’acte authentique et la date d’achèvement des travaux ne doit pas dépasser 30 mois et ce afin de bénéficier de l’avantage fiscal en vigueur.  

Plafonnement des loyers et des ressources du dispositif Pinel

Les plafonds de loyers généralement en phase avec les loyers de marché. Les plafonds de ressources des locataires permettent encore de louer à 80% de la population active française.

Loi Pinel, quelles économies d’impôts pour quels engagements ?

 Loi Pinel
Taux de réduction 12% à 21%
Engagement de location 9 ans
Plafond de réduction oui
Location à un ascendant ou descendant non

L’éligibilité d’un investissement loi Pinel

L’investissement en loi pinel se réalise dans des zones définies par décret, dans un logement neuf et non meublé et dont la date d’acquisition doit se situer entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.

Les plafonds de loyer Pinel par zone :

Investir en loi pinel n’est réalisable que dans les communes de la zone Pinel A Bis, zone Pinel A, zone Pinel B1 et zone Pinel B2.

Pinel Zone A Bis :
Agglomération parisienne, côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton) et Genevois français.
Pinel Zone A :
Ville de la troisième couronne parisienne, Côte d’Azur, Genevois Français.
Pinel Zone B1 :
Agglomération de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), pourtour de la côte d’Azur, départements d’outre-mer, Corse.
Pinel Zone B2 :
Il s’agit de villes de plus 50 000 habitants et leurs agglomérations. Ces villes ne sont pas eligibles au dispositif Pinel, sauf accord préfectoral.

Les plafonds de loyer (prix en €/m2)

 Plafond en €/m²
Pinel Zone A Bis 16,72
Pinel Zone A 12,42
Pinel Zone B1 10
Pinel Zone B2 8,69

Aux plafonds de loyers, il convient d'appliquer un coefficient multiplicateur calculé de la manière suivante: 0,7 + 19/S où S correspond à la surface habitable du logement augmentée de la moitié des annexes plafonnées à 8 m².

Les plafonds de revenus des locataires dans la loi Pinel

COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE LIEU DE SITUATION DU LOGEMENT
Zone A bis
(en euros)
Reste de la zone A
(en euros)
Zone B1
(en euros)
Zone B2
(en euros)
Personne seule 36 502 36 502 29 751 26 776
Couple 54 554 54 554 39 731 35 757
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 71 515 65 579 47 780 43 002
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 85 384 78 550 57 681 51 913
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 101 589 92 989 67 854 61 069
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 114 315 104 642 76 472 68 824
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième + 12 736 + 11 659 + 8 531 + 7 677

Les alternatives à la défiscalisation en loi Pinel

L’engouement constaté pour les dispositifs d'incitation fiscales a conduit les autorités à adopter des dispositions quasi similaires aux autres formes d’investissements immobiliers neufs. Ainsi, la loi pinel Outre-Mer et la loi Bouvard existent respectivement pour les logements neuf situés dans les DOM-TOM et les résidences gérées. À noter qu’un bien neuf en France coûte en moyenne plus de 210 000€, aussi si votre budget est trop restreint, nous vous conseillons de vous reporter sur l’amendement Bouvard pour sécuriser votre investissement et ainsi éviter de réaliser une opération infructueuse avec le dispositif Pinel par manque de moyens.

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