Immobilier

Loi robien

Les pièges liés au dispositif Robien

12/06/2008

Les pièges liés au dispositif Robien

Les principales villes dont le potentiel locatif est momentanément saturé suite à une surproduction de logements neufs sont : Poitiers, Albi, Limoges, Montauban, Carcassonne, Périgueux, Bergerac. A noter que sur 200 000 investissements sous le couvert des lois Robien et Borloo, seul 0,5% n'ont pas été loué dans les délais imposés par les dispositifs Robien et Borloo, soit 12 mois après la livraison.
Des garanties locatives trop alléchantes : le niveau des garanties proposé est indépendant de l'emplacement du projet en loi Robien. En effet les garanties sont négociées entre un assureur et un promoteur indépendamment de la situation du bien.
La technique commerciale du retour à la vente : si un lot vendu sous le dispositif Robien revient à la vente, ce n'est pas forcement une bonne affaire lié à un refus de financement. Le promoteur a toute latitude pour réévaluer son prix de vente avant remise en vente du dit lot.
La livraison immédiate : si un lot est encore disponible à quelques mois de la livraison, soyez vigilant, cela ne veut pas forcement dire que vous avez de la chance, mais plutôt que ce logement en vente depuis approximativement 1,5 an, n'est toujours pas vendu. Pourquoi, vérifier le prix, l'emplacement.
La mixité propriétaire / locataire : si on vous annonce une forte majorité de propriétaire occupant, faites attention. La réalité du marché est différente, plus de 54% des logements neufs sont aujourd‘hui vendus directement a des investisseurs.
Le piège du financement : faites attention à la différence entre une mensualité fixe et un taux fixe. Le premier n'est autre qu'un taux variable moderne, ou vous risquez de subir un rallongement de la durée des prêts en cas de hausse des taux. La formule taux variable n'est pas forcement mauvaise, simplement il faut que vous en connaissiez les tenants et les aboutissants.
Un loyer et une rentabilité élevée : la plupart du temps, loyer et rentabilité élevés vont dissimuler soit un gestionnaire peu prudent qui aura toute latitude de vous rappeler au moment de la livraison pour vous proposer de revoir le loyer à la baisse afin de faciliter la location. Et attention, les meilleures rentabilités sont souvent dans des coins reculés ou le prix au mètre est faible. La question à vous poser, les prix au m2 et les prix des loyers vont-ils évoluer positivement dans les années à venir.