Le dispositif Scellier, toujours avantageux...

Le dispositif Scellier, toujours avantageux…

Face à un déficit de logements, l'Etat a instauré des lois en faveur des placements immobiliers, permettant à tout contribuable d'être un acteur économique et, en parallèle, de bénéficier d'avantages fiscaux.

En 2009 a ainsi été mis en place le dispositif de la loi Scellier, offrant des réductions d'impôt plus avantageuses qu'auparavant pour les investisseurs de biens immobiliers neufs destinés à la location.

Mais, cette défiscalisation avantageuse a été quelque peu entamée cette année, et risque bien de l'être à nouveau. En effet, après avoir constaté une importante disparité des loyers au sein d'une même zone, le gouvernement a décidé de revoir à la baisse les plafonds de loyers.

Ainsi une diminution des plafonds, comprise entre 14 et 26 % selon les zones s'applique aux logements dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2011.

Toutefois, selon l'Institut du Patrimoine, bien que le dispositif Scellier soit aujourd'hui moins attractif, l'immobilier locatif neuf demeure un placement rentable et intéressant, En effet, comme le précise Stéphane Peltier, co-fondateur du groupe, « 2009 et 2010 mis à part, il n'y a pas eu de dispositif aussi attractif fiscalement que la Scellier 2011 depuis les années 70!».

Un placement immobilier est un investissement financier à long terme offrant, outre les avantages fiscaux, un rendement non négligeable, permettant aux investisseurs d'épargner en vue de leur retraite et de se constituer, au fil des années, un patrimoine important.

D'autant que, la demande de logements dans certaines régions ne cesse de croître-notamment dans Paris et sa banlieue-, entraînant le prix des loyers à la hausse (bien que les plafonds ne doivent pas être dépassés) et assurant surtout aux investisseurs de trouver des locataires.

Mais, pour bénéficier des avantages de l'investissement locatif, il est nécessaire d'observer quelques règles de prudence avant de se lancer. En effet, si l'investissement dans l'immobilier locatif s'avère être une stratégie payante, elle peut aussi présenter de nombreux risques si des choix imprudents sont effectués.

En effet, les investisseurs ne regardent souvent que le coût à court terme, négligeant la rentabilité à long terme. Ainsi, investir dans un bien plus coûteux qu'un autre -et donc, allouer une somme plus importante- ne signifie pas que l'opération sera moins rentable car, les revenus supplémentaires générés sur le long terme dépasseront la différence préalable.

Il peut en effet être préférable d'investir plus d'argent au départ afin d'en gagner plus par la suite car, « la décision d'investir ne doit pas se baser uniquement sur un chiffre : elle doit prendre en compte divers éléments, sur le long terme», rappelle Stéphane Peltier.

Ce dernier fait ainsi remarquer que « faire un petit investissement dans une petite ville par crainte de perdre de l'argent est la meilleure façon d'être déçu. Il faut prêter attention aux garanties locatives de vacances et de carence qui peuvent faire oublier de valider la qualité économique et démographique d'un emplacement».

Afin de permettre à ses clients de faire l'investissement locatif le plus rentable possible, l'Institut du Patrimoine sélectionne sur l'ensemble des offres du marché les offres de qualité et identifie ainsi celles ayant le plus fort potentiel. Ces présélections sont ensuite « passées au crible » par les conseillers, selon « dix points de contrôle obligatoires ».

Les 10 points de contrôle obligatoires

Gestion :

1. Identification du gestionnaire

Prix/Loyer :

2. Analyse de la concurrence

3. Analyse locative détaillée

4. Alignement des loyers sur le marché local.

Comité :

5. Validation des opérations immobilières par un comité d'experts.

Emplacement :

6. Validation terrain et environnement

7. Consultation des services de l'urbanisme

8. Etude du marché économique (démographie, pôles d'activités, perspectives)

9. Validation de la desserte

Promoteur :

10. Identification du promoteur

En outre, l'avantage fiscal peut être remis en cause si l'opération n'est pas réalisée de façon rigoureuse, c'est-à-dire si elle ne respecte pas les conditions dans lesquelles la défiscalisation s'applique.

Ainsi, pour conserver l'avantage fiscal, le bien ne doit pas être vacant plus de douze mois de suite. De même, la rentabilité peut s'avérer problématique si le bien se situe dans un quartier délaissé, mal desservi, où l'offre locative est supérieure à la demande ou encore si le montant du loyer escompté a fait l'objet, au départ, d'une surévaluation. Et, face au manque de demande locative, les investisseurs sont contraints de baisser le prix des loyers, entamant davantage la rentabilité de leur investissement.

Le dispositif Scellier demeure donc avantageux, à condition de faire le bon choix. En effet, pour bénéficier de ses atouts et obtenir une rentabilité maximum, il est nécessaire de faire appel à des conseillers spécialisés, capables de dénicher les meilleures opportunités.

Face au succès du régime Scellier, qui ne se dément pas depuis sa mise en place au 1er janvier 2009, les autorités ont adopté des dispositions quasi similaires à celui-ci. Ainsi, une loi Scellier Outre-Mer et une loi Scellier LMNP ont été instaurées pour les logements situés dans les DOM-TOM et les résidences gérées.